В

Визнання договору дарування або купівлі-продажу квартири недійсним

Оновлено: листопад 2026
 
Літня людина підписала договір дарування, вважаючи, що оформлює довічне утримання. Квартиру продали за безцінь під тиском або в стані, коли продавець не розумів, що робить. Боржник переписав нерухомість на родичів, щойно дізнався про позов кредитора. У всіх цих випадках правочин можна оскаржити. Проте нотаріальна форма договору створює сильну презумпцію його дійсності, тож позивачу доведеться переконливо довести дефект волі або недобросовісність сторін.
 
Підстави недійсності
Правочин недійсний, якщо порушено вимоги ст. 203 Цивільного кодексу України: зміст відповідає закону, воля учасника вільна і відповідає його внутрішній волі, сторони мають необхідний обсяг дієздатності (ст. 215 ЦК).
 
У спорах щодо квартир найчастіше застосовують такі підстави:
  • неможливість усвідомлювати свої дії в момент підписання, через хворобу чи інший стан (ст. 225 ЦК);
  • помилка щодо природи правочину, прав і обов'язків сторін. Типовий випадок: людина вважала, що укладає договір довічного утримання, тобто передає квартиру в обмін на догляд, а підписала договір дарування (ст. 229 ЦК);
  • обман щодо обставин, які мають істотне значення (ст. 230 ЦК);
  • насильство фізичне чи психічне (ст. 231 ЦК);
  • тяжка обставина і вкрай невигідні умови (ст. 233 ЦК). Мають бути обидві умови одночасно: тяжка обставина, наприклад хвороба чи смерть близької людини, і вкрай невигідні умови, наприклад ціна, значно нижча за ринкову;
  • фіктивний чи удаваний правочин (ст. 234, 235 ЦК). Це договір без наміру створити реальні наслідки або договір, який приховує інший, наприклад дарування замість купівлі-продажу.
Окрема категорія — договори, якими боржник відчужує майно, щоб унеможливити стягнення. Верховний Суд визнає такі правочини недійсними як вчинені на шкоду кредитору, з порушенням принципу добросовісності. Ознаки такого правочину: його уклали після виникнення боргу або відкриття справи, з близькими особами, безоплатно чи за заниженою ціною.
 
Позиція суду щодо помилки
Верховний Суд розглядає помилку щодо природи договору з огляду на всі обставини справи, а не лише на текст договору. Стандартні нотаріальні застереження про те, що сторони розуміють зміст договору, самі по собі цього питання не вирішують. У постанові від 29 січня 2026 року у справі № 686/24065/23 суд визнав дарування недійсним, бо врахував сукупність обставин. Дарувальниця була літнього віку і потребувала догляду. Квартира була її єдиним житлом. Вона продовжувала в ній жити, а фактичної передачі майна не було. До суду вона звернулася через чотири місяці після підписання.
 
Водночас суд відмовляє, якщо позивач спирається лише на вік, хворобу чи погіршення стосунків із обдарованим. Медичні документи, складені через рік і більше після договору, без ретроспективного висновку про стан людини на дату підписання нічого не доводять (справа № 932/8373/21). Якщо позивач не просив призначити судово-психіатричну експертизу, це теж послаблює його позицію (справа № 308/15909/24).
 
Докази
  • медична документація на дату підписання договору або максимально близьку до неї;
  • судово-психіатрична, зокрема посмертна, або психологічна експертиза;
  • матеріали нотаріальної справи, пояснення нотаріуса, відеозапис посвідчення, якщо він є;
  • докази того, що майно фактично не передавалося, а дарувальник і далі жив у квартирі і сплачував комунальні послуги;
  • звіт про ринкову вартість для оцінки ціни в договорі купівлі-продажу;
  • листування і свідчення про обставини укладення договору.
Наслідки недійсності і повернення майна
За недійсним договором кожна сторона повертає іншій усе отримане (ст. 216 ЦК). Якщо квартира досі в обдарованого чи покупця, суд визнає договір недійсним і застосовує реституцію. Запис у Державному реєстрі речових прав змінюють на підставі рішення суду.
 
Якщо квартиру вже перепродали, визнання першого договору недійсним її не поверне. Правильний спосіб захисту в такому разі — витребування майна від нинішнього власника (ст. 387, 388 ЦК). Оскаржувати весь ланцюг договорів не потрібно. Добросовісного набувача, який придбав квартиру за плату і не знав і не міг знати про порушення, закон захищає. Виняток — випадок, коли майно вибуло з володіння власника поза його волею. Якщо ж набувач отримав майно безоплатно, наприклад у дар, його можна витребувати завжди.
 
Суди можуть визнати набувача недобросовісним за «червоними прапорцями»: ціна значно нижча за ринкову, кілька перепродажів за короткий час, родинні чи інші зв'язки між учасниками, наявність у реєстрі обтяжень чи судових спорів.
 
Строки і порядок
Позовна давність становить три роки. Її відлік починається з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення. Для правочину, вчиненого під впливом насильства, — з дня, коли насильство припинилося (ст. 257, 261 ЦК). Сам по собі тривалий час після укладення договору не позбавляє права на позов. Проте що більше часу минуло, то складніше довести стан людини на дату підписання.
 
Позов щодо квартири подають до місцевого загального суду за її місцезнаходженням (ст. 30 Цивільного процесуального кодексу України). Судовий збір для фізичної особи становить 1% ціни позову, але не менше 1 331,20 грн і не більше 16 640 грн у 2026 році. Щоб квартиру не перепродали під час спору, разом із позовом просять заборонити її відчуження. Ця заборона вноситься до реєстру.
 
Послуги фірми
  • аналіз обставин укладення договору і підстав для його оскарження;
  • витребування медичних документів, нотаріальної справи, даних реєстрів;
  • ініціювання судово-психіатричних, психологічних і оціночних експертиз;
  • позови про визнання договорів дарування, купівлі-продажу, міни недійсними;
  • позови про витребування нерухомості від нинішнього власника;
  • оскарження правочинів боржників, вчинених на шкоду кредиторам;
  • заборона відчуження нерухомості на час спору;
  • захист обдарованих і покупців від необґрунтованих позовів;
  • представництво в судах усіх інстанцій.